Aktueller Preisindex: Unechte Stadtflucht – Immobilien auf dem Land als Alternative.
Scheinbar widersprüchlich sind die Trends, die sich auf dem Immobilienmarkt beobachten lassen: Wohnraum in den Innenstädten ist heiß begehrt und durchaus auch vorhanden; zugleich aber steigt die Nachfrage im ländlichen Randbereich.
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Ungebrochen ist die Konsumfreude, aber in den Städten sterben die Läden aus. Immobilien sind tendenziell teurer geworden aber als Kapitalanlagen weiterhin begehrt. Wie passt das alles zusammen?
Unechte Stadtflucht
Das Häuschen im Grünen war früher einmal der Traum vieler Städter, vor allem junger Familien, die der Enge und Unbequemlichkeit des Stadtlebens entfliehen wollten. Aktuell sind es hingegen vor allem steigende Mieten die das städtische Umland attraktiver machen. Entsprechend ziehen zwar auch hier die Mieten und Kaufpreise an, allerdings in einem Rahmen, der für Normalverdiener noch akzeptabel ist. Erhöhter Zeit- und Kostenaufwand für längere Arbeitswege werden dabei notgedrungen in Kauf genommen. Die mit dieser „Stadtflucht“ verbundenen höheren Verkehrs- und damit Umweltbelastungen stehen zwar im Widerspruch zu politischen Zielen, aber für den Einzelnen ist letztlich ausschlaggebend, was er sich leisten kann.
Begehrte Eigentumswohnungen
Wo Mieten steigen und weitere Steigerungen erwartet werden, wird Wohneigentum immer attraktiver. Das spiegelt sich in der anhaltenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen im städtischen Bereich. Das Angebot von Wohnungen im mittleren Preissegment hinkt der Nachfrage mittlerweile deutlich hinterher. Einfache und mittlere Lagen holen deshalb weiter auf, während die sehr guten Lagen ihren Zenit bei rückläufiger Nachfrage schon erreicht haben.
Wer eine Wohnung zur eigenen Nutzung erwirbt, mag dabei noch etwas großzügiger kalkulieren, denn er plant für Jahrzehnte. Eine selbst genutzte Eigentumswohnung kann teuer sein aber niemals unrentabel, da es gar nicht um Rendite geht. Anders stellt sich die Lage für Investoren dar. Bei Kaufpreisen in der Höhe des 25- bis 30-fachen der erzielbaren Jahresmiete steht die Wirtschaftlichkeit einer solchen Investition durchaus in Frage. Und weil renditeorientierte Investoren rechnen können, sind die Kaufpreise im oberen Segment nach dem Hoch des vergangenen Jahres auch schon wieder auf dem Rückzug.
Leerstehende Läden
„Aufs Land“ oder besser an die Ränder der Städte zieht es auch den Handel. Einkaufszentren mit überdachten, kostenlosen Parkplätzen stellen schon lange eine Konkurrenz für innerstädtische Ladengeschäfte dar. Trotzdem konnten sich viele halten. Heute leiden sie zunehmend unter der Online-Konkurrenz und nicht zuletzt unter Einschränkungen der Individualmobilität, die es der potenziellen Kundschaft immer unattraktiver machen, Innenstädte aufzusuchen. Eine Fußgängerfreundliche Stadt lädt zwar zum flanieren und bummeln ein aber weder zu ausgiebigen Shoppen noch taugt sie für Besorgungen für den täglichen Bedarf. Wer will schon schwere Einkäufe durch die halbe Stadt schleppen? Das Ergebnis ist wachsender Leerstand an Verkaufsflächen, weil die geforderten Mieten nicht mehr zu erwirtschaften sind. Die autofreie Stadt wird dazu führen, dass wir zukünftig zum Einkaufen aufs Land fahren müssen oder uns gleich ganz vom Versandhandel beliefern lassen.
Geplatzt ist die Wortblase von der „Immobilienblase“. Die hat es nämlich gar nicht gegeben, und sie ist auch nicht mehr zu erwarten. Flächendeckend haben sich die Preise für Wohn- wie auch für Gewerbeimmobilien auf einem zwar hohen aber der Marktlage angemessenen Niveau konsolidiert. Der Kaufrausch, soweit es ihn denn überhaupt gegeben hat, hat rechtzeitig sein Ende gefunden. Das bedeutet: Wer in jüngster Zeit Immobilien erworben hat, wird mit weiterer kurzfristiger Wertsteigerung nicht rechnen dürfen. Allerdings muss er auch keine Verluste fürchten, da keine unangemessenen Preise gezahlt wurden.
Hier der aktuelle Marktbericht II/2019 im Detail
Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis—Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.
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Weitere Auskünfte:
Patrick Stöben
Geschäftsführer der OTTO STÖBEN GmbH,
Bachelor of Arts, Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten
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