Altschäden beim Hausverkauf immer angeben

Carsten Stöben - Gutachter und Immobilienexperte.

Grundsätzlich besteht bei dem Verkauf einer Sache die Pflicht, diese mängelfrei zu übergeben. Bei Bestandsimmobilien ist dies nicht immer möglich bzw. unter Umständen auch schlicht unmöglich. Vor allem an älteren Immobilien nagt der Zahn der Zeit und somit kommt es unweigerlich auch zu Mängeln und Schäden. Bei einem Hausverkauf unterscheidet man unter offenen Mängeln, versteckten Mängeln und arglistig verschwiegenen Mängeln.

Während offene Mängel sowohl für Verkäufer als für Käufer immer ersichtlich sind, ist dies bei versteckten Mängeln für beide nicht der Fall. Es ist gängige Praxis, in einem Kaufvertrag die Gewährleistung für etwaig auftretende Mängel (Alters- und Gebrauchsspuren) am Haus nach dem Kauf auszuschließen. Mit einer entsprechenden Formulierung wie „Der Verkäufer übernimmt keine Gewährleistung...“ wird der Verkäufer geschützt. Das bezieht sich auch auf alle Mängel, die sowohl Verkäufer als auch Käufer bei Vertragsabschluss nicht bekannt sind.

Gewährleistungsausschluss greift nicht

Verschweigt der Verkäufer allerdings ihm bekannte, versteckte Mängel und Altschäden bewusst, greift ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss nicht mehr. Die Liste der – im Übrigen auch ungefragt – anzugebenden Mängel kann lang sein.

Hierzu ein paar der gängigen Beispiele, bei denen eine Aufklärungspflicht besteht:

Hausschwamm (-beseitigung)
Schimmel (-beseitigung)
aktueller Marderbefall
Feuchtigkeit
Verbau von Asbest und anderen gesundheitsschädlichen Baumaterialien
fehlende Baugenehmigungen
Bleirohre
Denkmalschutz
Schädlings- oder Pilzbefall
Hellhörigkeit aufgrund von Baumängeln
Altlasten auf oder im Grundstück

Auch strafrechtliche Konsequenzen für den Verkäufer möglich

Sind diese und andere Mängel dem Verkäufer bekannt oder aber nimmt er auch nur an, dass diese bestehen könnten, müssen sie beim Verkauf auch bei erfolgter Beseitigung und Instandsetzung angegeben werden. Ansonsten haftet der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss. Der Käufer kann den Vertrag anfechten, was neben Schadenersatzforderungen und Nachbesserung auch im schlimmsten Falle zur Vertragsaufhebung und Rückabwicklung des Verkaufs führen kann. Die hierfür anfallenden Kosten liegen dann beim Verkäufer.

„In meiner Zeit als Sachverständiger sind mir solche Fälle oft über den Weg gelaufen, zuletzt der Fall einer nicht angegebenen Schwammbeseitigung, welche Jahre vor dem Verkauf vorgenommen wurde“, berichtet Carsten Stöben, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung der IHK zu Kiel. „In diesem Fall endete der Sachverhalt vor Gericht. Mit Glück für den Verkäufer wurde das Verfahren dann in einem Vergleich beendet.“ Allerdings warnt der Immobilienexperte: „Sollte es wegen arglistigem Verschweigen von Mängeln zu einem Urteil gegen den Verkäufer kommen, kann das im Nachgang durchaus auch strafrechtliche Konsequenzen zur Folge haben.“

Experten helfen, Fehler zu vermeiden

Carsten Stöben empfiehlt daher, bei einem Hausverkauf alle Aspekte durch einen Makler prüfen zu lassen, damit Fehler durch Versäumnisse und unwissentlich getätigte Angaben schon im Vorfeld vermieden werden. Der Notar ist hierfür nicht zuständig. Transparenz sollte beim Hausverkauf groß geschrieben werden.

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